从散售向自持转型、做了近四年“包租公”的潘石屹曾于今年3月宣布，尝试拿出旗下个别项目整体出售。距此三个多月后，上海SOHO世纪广场有了新主人。
7月29日晚间，SOHO中国有限公司(00410.HK，下称“SOHO中国”)宣布，该公司将旗下SOHO世纪广场项目整售给总部位于上海的国华人寿保险股份有限公司(下称“国华人寿”)，成交总额为32.97亿元(人民币，下同)，折合单价达7.67万元/平方米。
这是否意味着SOHO中国将回到“卖楼模式”?对此，SOHO中国日前对第一财经记者表示，该项目可租面积在公司自持物业中占比较小，出售该项目对SOHO中国投资物业出租模式几乎没有影响，未来该公司仍将坚持在北京、上海核心地段持有优质办公楼的发展战略。
此外，针对本轮国内资本对国内商办物业的投资，有资管公司高层对记者分析，在低息资本时代，企业收购资产后，资产本身的财务杠杆作用凸显，同时，投资之后如何对资产进行管理也十分重要。
不改“出租模式”
SOHO中国此次整售的SOHO世纪广场位于上海陆家嘴竹园商贸区，是一栋24层楼的高品质5A甲级写字楼，总建筑面积约为6万平方米，包括约4.3万平方米的商业办公面积。SOHO中国日前提供给第一财经记者的经营数据显示，SOHO世纪广场自启动招租以来，已经连续三年出租率达100%。目前，该项目日租金超过10元/平方米，已入驻的租户包括上海期货交易所、光大期货等金融机构。
早在今年3月的业绩会上，SOHO中国董事长潘石屹就对媒体透露了出售SOHO世纪广场的想法。据了解，该消息发布后即有买家参与竞争，最终被国华人寿收入囊中。针对选择SOHO世纪广场项目的原因，国华人寿相关负责人表示，该项目地理位置优越，运营管理成熟，租金水平较高，因此看好它的投资潜力。
2012年8月，在资本市场怀疑的目光下，SOHO中国宣布从散售物业向自持物业转型，潘石屹放言SOHO中国未来不再销售物业。此后，加强物业运营能力、保持租金收益稳定增长，成为这家老牌销售型公司的重任。
在这一战略下，SOHO中国近年租金收入得到快步增加，利润率增长则无法避免地受到销售停滞的拖累。年报显示，该公司2014年租金收入约4.25亿元，2015年达10.52亿元，同比增长了148%;2015年该公司净利润约5.38亿元，同比则下跌约87%。对此，SOHO中国CEO张欣在今年3月的业绩会上接受包括第一财经在内的媒体采访时评价称，SOHO中国的转型相当成功，利润降低是因为不再销售物业，从销售型企业完全转变为出租物业的开发商。
值得一提的是，2014年2月时，SOHO中国也曾出售过上海项目。当时，上海静安梅村项目和海伦广场项目分别以21.77亿元和30.55亿元的总价，销售给金融街控股股份有限公司(00402.SZ，“金融街控股”)。当时，潘石屹的说法是，SOHO中国在上海投资近500亿元，占总量的75%，在北京的投资比例则偏小，销售项目是出于“优化投资结构”，达到京沪两地平衡。当时业内估计，这两个“囤守”近三年后出手的项目，可能让SOHO中国在交易中净赚超过11亿元。
如今，宽松的货币环境下资产价格的攀升，让SOHO中国有些心动。2016年春节后，以北京、上海、深圳为代表的重点城市房价刚刚经历上涨，潘石屹在3月的业绩会上透露，SOHO中国打算将公司个别成熟、满租的非核心资产拿出来销售。彼时，他的说法是“拿出来销售试一试”，“能为股东赚点钱就赚点”。
截至目前，包括已完工和在建的部分，SOHO中国在北京、上海两地的核心地段持有约170万平方米写字楼。对于未来是坚持自持还是持续卖楼，SOHO中国日前回复第一财经记者采访时表示，在SOHO中国旗下投资物业分布中，SOHO世纪广场的面积相对较小，其可租面积只占所有自持项目总可租面积的约3.7%，其出售对SOHO中国投资物业出租模式几乎没有影响。该公司称：“未来，SOHO将坚持在北京上海核心地段持有优质办公楼的发展战略，并进一步发展全新的共享办公产品SOHO3Q。”
险资频购国内写字楼
近几年来，中国险资在购入不动产的消息接踵而至。在海外，安邦保险集团2015年年初宣布以19.5亿美元收购了纽约华尔道夫酒店，平安保险公司2014年以5.2亿美元收购了伦敦金融区的Tower Place大厦，此前平安保险还曾收购了同样位于伦敦的劳埃德银行大楼。全球性房地产服务商戴德梁行去年11月提供给记者的研究报告称，未来几年中国保险业的海外房地产投资将还大幅增加，预计至2024年，中国保险商持有的海外投资物业总值将接近1万亿元人民币。
除了海外不动产，随着国内重点城市房地产市场去年下半年开始复苏，国内一线城市商业办公项目也成为一些险资的投资目标。去年11月，华夏保险购入深圳京基滨河时代大厦高区10层的消息见诸报端，今年6月，太平洋寿险被曝买入深圳市深业上城T2塔楼高区10个整层，这也是继4月24日太平洋产险购买4个整层后，险资在深圳写字楼市场的又一“豪举”。7月又有媒体报道称，平安信托近期整体购入成都银泰中心T3写字楼。
针对本轮以险资为代表的国内资本对国内商办物业的投资，7月29日由佰仕会和万商俱乐部联合主办的2016年商业地产资产管理峰会上， 嘉丰达资产管理有限公司联合创始人李宏对包括第一财经记者在内的与会者分析，在如今的低息资本时代，商业地产的确存在很多投资机会。她说，中国正处于利率下降的时期，贷款利率出现明显下降，从未来利率的长期走向看，向上反弹的空间非常有限，企业收购资产后，资产本身的财务杠杆作用凸显。
佰仕会创始人陈方勇则在演讲中提到了资产管理对投资商业地产的重要性，他说，对于投资商业地产而言，资产管理非常重要，大体分为“投资-投后管理-退出”三个阶段，资产荒现象说明优质资产的稀缺、传统套利逻辑下的高信用等级标的稀缺，而资产最需要的是靠资产管理来“打磨”。
从当下的投资频度与投资总量看，险资与国内房地产行业的融合趋势已经确立。克而瑞地产研究院7月发布的报告称，在政策松动，市场需求的双重因素下，大规模的险资进入房地产市场，双方的深度合作已是大势所趋。该报告称，两者合作模式呈现多样化，有单纯的财务投资，如投资相关证券化产品、购买不动产，如购置办公物业、参与养老或者合作进行项目开发等。
